本文发表于“中国金融四十人论坛”2023年3月6日

建议成立新市民住房保障基金

张斌

　　大量城市中低收入群体的居住问题没有得到解决，这是我国当前住房领域最突出的短板之一。建议设立“新市民住房保障基金”，解决新市民的住房问题。

　　中国当前和未来的房地产市场面临三方面挑战。一是仍有大量群体的居住问题没有得到解决。大量城市中低收入群体居住条件过于简陋，外出打工农民工群体不能在工作和生活所在的城市安居，一家人长期多地分居。这是我国当前住房领域最突出的短板之一。

　　二是房地产行业进入“去杠杆”和资产重组阶段，不利于宏观经济和金融市场稳定。房地产行业的高杠杆扩张和高增长模式已经终结，房地产企业难以凭借行业自身力量消化近20万亿的沉淀资产。完全依靠市场自发力量“去杠杆”，不仅带来持续的房地产行业低迷，还会威胁到全社会信贷增长和宏观经济稳定。日本在这方面有沉痛教训，历时过长的去杠杆会造成长期的内需不足，诱发金融风险。

　　三是房地产市场从“易热难冷”转向“易冷难热”。我国的住房需求高峰期已过，未来全国住房销售面积趋势性下降，全国大多数城市面临的可能是住房供大于求局面。避免房地产市场过冷成为未来行业发展的主要挑战。

　　通过设立“新市民住房保障基金（以下简称“基金”）”有助于应对以上三方面挑战。基金主要有三个功能：一是帮助和加快房地产行业资产重组和风险出清，维护房地产行业和宏观经济稳定；二是扩大政策保障房供应；三是对城市中低收入和外来打工农民工群体提供低成本或租或售的住房。基金是对现有住房公积金政策的补充，突出了对未纳入现有住房保障体系的中低收入群体的政策保障，基金同时发挥了化解当前房地产市场风险，激发房地产市场活力和提振内需的作用。该类政策性住房金融保障机构在发达国家普遍存在。

　　基金应该依托中央政府信用，是全国性的非银行政策性金融机构。基金的资本金由中央政府发行特别国债筹集，初期可按500-1000亿元安排，支持其他有参股意愿的金融机构和市场投资者参股。基金的日常运营资金来源于发行债券、REITs产品收入，以及其他日常经营收入。基金对收购的资产可与市场专业机构合作，通过发行REITs产品获得收入。

　　基金需要税收、土地相关政策的配合。基金是政策性金融机构，有明确的公共政策目标，不同于普通商业金融机构。基金在存量房地产的资产购入、重组、销售等环节应享受特别的税收政策；基金在改变土地和房地产使用用途方面可与相关管理部门特别协商解决，可以考虑每个城市每年给予基金一定的土地用途转换额度。为中低收入群体提供住房保障的相关税收优惠和土地用途变更，可以考虑一城一策的方式，具体情况具体解决。基金可以在新市民数量多、对住房需求较高的大城市展开试点业务，积累经验后可向其他城市推广。作为面向公众服务的政策性金融机构，基金经营的全部业务和财务状况应定期向社会公开发布，接受社会各界的监督和问责，在实践中不断完善和提高服务水平。